Walgreens, CVS и Rite Aid — что должны знать инвесторы RE

В США есть 3 основные сети аптек: Walgreens, CVS и Rite Aid. Ниже приведены некоторые ключевые статистические данные по 3 основным сетям аптек за 2012 год:

1. Walgreens Занимает первое место с рыночной капитализацией 28,51 млрд долларов США, общей выручкой 72,2 млрд долларов США в 2011 году (45,1 млрд долларов США от рецептурных доходов) и рейтингом S & P на уровне A. По данным Walgreens, 75% населения США живет в 3 милях от своих магазинов. В апреле 2010 года он приобрел 258 аптек Duane Reade в столичном районе Нью-Йорка, что дает в общей сложности 7841 аптекам, которыми Walgreens управляет с февраля 2012 года, включая 137 больничных аптек.

2) CVS занимает второе место с рыночной капитализацией 56,56 млрд долл. США, 107,1 млрд долл. США выручки (40,5 млрд долл. США от выручки по рецепту CVS и 16,1 млрд долл. США от выручки от почтового перевода Caremark) и рейтингом S & P на уровне BBB +. По состоянию на 31 декабря 2011 года CVS управляет 7 404 аптеками.

3) Rite Aid занимает третье место (четвертое место после Walmart по объему выручки от рецептурных лекарств) с рыночной капитализацией 1,49 млрд долл. США, выручкой 26,1 млрд долл. США (17,1 млрд долл. США выручки от рецептурных лекарств), за февраль 2011 года работает 4714 аптек. и имеет рейтинг S & P B-.

Инвесторы покупают недвижимость, занимаемую этими аптечными сетями, по следующим причинам:

1. Аптечные операции очень нечувствительны к рецессии. Люди нуждаются в лекарствах, когда они больны, независимо от состояния экономики. И богатые, и бедные люди в США имеют доступ к лекарствам. Некоторые даже утверждают, что люди с низким доходом употребляют больше наркотиков из-за бесплатных или дешевых лекарств, предлагаемых поддерживаемыми государством программами. Таким образом, арендаторы должны преуспевать в трудные времена и иметь деньги, чтобы платить арендную плату арендодателям.

2. У аптеки хорошие перспективы в США:

Люди живут дольше и нуждаются в большем количестве лекарств для поддержания долголетия, например, Actonel для лечения остеопороза, Aricept для лечения симптомов Альцгеймера. Пожилые люди обычно используют больше лекарств, чем молодые, потому что у них часто больше проблем со здоровьем. Поскольку 78 миллионов бэби-бумеров приближаются к пенсионному возрасту с 2008 года, аптечные сети прогнозируют увеличение спроса на наркотики в течение следующих 20 лет.

· Рынок наркотиков неуклонно растет по мере роста населения США. Все больше и больше американцев страдают от различных заболеваний. Число американцев, страдающих от сезонной аллергии, удвоилось за последние 15 лет до 37 миллионов человек в журнале Fortune. В 2009 году они потратили 5,4 миллиарда долларов на лекарства от аллергии. По мере роста их талии (по оценкам, к 2020 году 75% американцев будут иметь избыточный вес или ожирение), все больше американцев диагностируют диабет, а также высокий уровень холестерина у молодых людей. Кроме того, врачи также рекомендуют лечить различные заболевания раньше, чем позже, из-за лучшего понимания болезней. Например, врачи теперь назначают антиретровирусные препараты пациентам вскоре после заражения ВИЧ, вместо того чтобы ждать, пока инфекция станет СПИДом. Все больше врачей сочетают инсулин с пероральными препаратами для лечения диабета 2 типа вместо одних только пероральных. Все эти факторы увеличивают размер рынка лекарств.

· Достижения в области генной инженерии представили различные новые наборы для генетического тестирования ДНК, которые позволяют проводить генетическую диагностику чувствительности к наследственным заболеваниям и расстройствам. Генетическое тестирование в настоящее время является самым быстрорастущим сегментом в диагностической индустрии. Некоторые из этих генетических тестов, скорее всего, станут прямыми потребительскими тестовыми наборами, доступными в аптеках в ближайшем будущем. После одобрения FDA, эти новые продукты могут принести дополнительный доход в аптеках.

· Использование нового метода адаптации частиц, называемого структурным дизайном; Фармацевтические компании разрабатывают новые лекарственные препараты, которые в противном случае они не открыли бы, например, Palkizer Xalkori для лечения рака легких.

· Принятие Закона о реформе здравоохранения 23 марта 2010 года. Обеспечивает страховое покрытие еще приблизительно 33 миллионам американцев. Это отличный подарок для аптечной индустрии.

· Существуют новые лекарства для лечения ранее неизлечимых заболеваний и новых заболеваний, например, виагра для мужчин, авастин от колоректального рака, герцептин от рака молочной железы. Новые лекарства очень дороги, например, ежегодная доставка Авастина составляет около 55 000 долларов США. В 2007 году Эли Лилли продал около 4,8 миллиарда Zyprex при шизофрении, но большинство людей никогда не слышали об этом препарате.

· Уже есть лекарства, одобренные для лечения новых заболеваний, таким образом увеличивая их доходы от продаж. Например, «Лирика» изначально предназначалась для лечения боли, вызванной повреждением нервов у людей с диабетом. Это теперь одобрено FDA для лечения фибромиалгии, которая затрагивает 5,8 миллионов американцев на WebMD.

Ожидается, что большой прогресс в области генетики, биологии и исследований стволовых клеток приведет к появлению нового класса лекарств для лечения диабета, болезни Паркинсона и различных редких генетических заболеваний. Например, новый препарат Ilaris от Novartis нацелен на генетические причины наследственного расстройства, о которых во всем мире известно всего 7000 случаев. Тем не менее, Novartis надеется постепенно распространить свои лекарства на наиболее распространенные расстройства из-за сходной генетики.

Технологии и современная жизнь вводят и требуют новых продуктов, например, наборов для теста на беременность, Lamisil для более крепких и чистых ногтей, Latisse для более длинных и густых ресниц, Propecia для выпадения волос у мужчин, Premarin для симптомов менопаузы, мониторы диабета, электронные кисти зубные щетки, контактные линзы, средства для чистки линз, таблетки для похудения, витамины, противозачаточные таблетки, стельки, пищевые добавки и таблетки для снижения уровня холестерина (в 2006 году американцы потратили почти 26 миллиардов долларов на лекарства только от холестерина в IMS Health, консалтинговой компании с базируется в Коннектикуте, который контролирует продажи фармацевтической продукции).

· Прежде чем клиенты смогут пройти в медицинские коридоры или аптеки, они должны пройти мимо конфет, газированных напитков, цифровых фотоаппаратов, часов, игрушек, кукол, пива и вина, косметики, видеоигр, цветов, ароматов и поздравительных открыток. Аптеки надеются воспользоваться их почасовыми фотографическими услугами. В магазинах также есть сезонные товары, такие как костюмы для Хэллоуина и гаджеты "Как видно по телевизору", такие как Shamwow. В результате клиенты покупают больше, чем рецепты и лекарства в этих аптеках. CVS сообщила, что продажи без аптек составили 30% от общего объема продаж компании в январе 2007 года. Этот показатель составляет 34% и 37% для Rite Aid. Во многих аптеках действуют продуктовые магазины, особенно в жилых или сельских районах. Поэтому Walgreens надеется, что клиенты будут покупать WD-40 и отвертки в своих магазинах, а не в Home Depot; Тайский рис с жасмином и рыбным соусом, чтобы избежать походов в супермаркеты Safeway или Kroger. Во время рецессии продажи этих немедикаментозных продуктов упали, потому что клиенты покупают то, что им нужно, а не то, что они хотят. Walgreens пытается сократить количество товаров на 4000. Он также представляет собственный бренд, который имеет более высокую маржу.

· На рынке появляется все больше и больше дженериков, потому что многие чрезвычайно популярные хиты теряют 20-летние патенты, например, Lipitor (самый продаваемый препарат в мире для снижения уровня холестерина) в 2010 году, Виагра (вы знаете, для чего он нужен). ) в 2012 году аптеки предпочитают продавать непатентованные лекарства клиентам из-за более высокой прибыли, чем фирменные лекарства.

· Многие люди пристрастились к обезболивающим, например, гидрокодон / оксикодон. По данным DEA, в 2012 году 1,5 миллиона американцев пристрастились к кокаину, а 7 миллионов — к лекарствам, отпускаемым по рецепту.

· По оценкам автора, не менее 10% отпускаемых по рецепту лекарств, отпускаемых по рецепту, вообще не используются и бездействуют в аптечках. Они в конечном итоге истекают и выбрасываются.

3. Эти компании подписывают очень долгосрочные договоры аренды NNN, гарантированные их корпоративными активами. Это делает инвестиции в базовую недвижимость довольно низкими, особенно для Walgreens с рейтингом S & P "A". На самом деле, эти свойства иногда называют инвестиционными свойствами. После подписания договора аренды аптечные сети платят за аренду быстро и в срок. Автору не известно о каких-либо объектах, арендуемых одной из тех аптечных сетей, где арендаторы не платили арендную плату. Даже когда магазины закрыты из-за плохих продаж (Walgreens закрыла 119 магазинов в 2007 году), эти компании могут сдавать в аренду недвижимость другим компаниям, например, автомобильным запчастям, и по-прежнему платить арендную плату за основную аренду.

· Типичная аренда Walgreens включает начальный период 20-25 лет и 8-10 пятилетних вариантов. В первый период и варианты, большинство договоров аренды не будет увеличивать арендную плату. Это главный недостаток инвестирования в Walgreens.

· Типичная аренда CVS состоит из 20-25 лет первоначального периода и 4-5 пятилетних опционов. Арендная плата обычно остается неизменной в первом периоде, за которым следует увеличение на 2,5% -10% каждого варианта в течение 5 лет.

· Типичная аренда Rite Aid охватывает базовый период 20-25 лет и 4-8 пятилетних вариантов. Аренда часто увеличивает арендную плату каждые 5-10 лет.

Инвестиционный риск

Хотя аптека, как правило, не чувствительна к рецессии, инвестиции связаны с риском:

1) Главный недостаток инвестирования в аптеки заключается в том, что в течение длительного времени, например, в течение 20-50 лет, повышение арендной платы незначительно или вообще отсутствует, особенно для Walgreens. Таким образом, арендная плата эффективно снижается после учета инфляции. Это одна из главных причин, почему эти объекты не являются привлекательными для молодых инвесторов, особенно когда уровень капитализации низкий.

2) У трех аптечных сетей появился новый мощный конкурент Walmart. Walmart продает рецептурные лекарства в более чем 4000 магазинах Walmart, Sam's Club и Neighborhood Market в 49 штатах. В 2012 году Walmart стал третьим по величине наркоторговцем, который продает рецепт на 17,4 млрд долларов США, незадолго до Rite Aid с 17,1 млрд долларов США на продажу рецептов. Гигант розничной торговли известен тем, что в 2006 году запустил широко разрекламированную программу отпускаемых по рецепту лекарств за 4 доллара США, которая в настоящее время продает 350 генериков за 30-дневный запас. Фактическое количество лекарств меньше, потому что лекарства с разной активностью считаются разными лекарствами. Например, метформин 500 мг, 850 мг и 1000 мг считаются как 3 препарата. Walmart, вероятно, зарабатывает очень мало денег на этих препаратах, если таковые имеются. Тем не менее, маркетинговая кампания, созданная Биллом Саймоном, президентом и исполнительным директором Walmart US, вызывает большую популярность у Walmart. Walmart надеется привлечь покупателей в свои магазины с помощью других рецептов с более высокой прибылью. В ненаучном опросе только с одним рецептом Lyricy он находит самую низкую цену в Costco, самую высокую в Walgreens и Walmart в середине. Другие сети лекарств пытаются противостоять Walmart различными способами. Теперь Target предлагает те же 350 непатентованных лекарств за 4 доллара за 30-дневный запас. В Walgreens есть клуб рецептурных лекарств с членским взносом, который предлагает 1400 непатентованных лекарств всего за 1 доллар в неделю. CVS утверждает, что соответствует предложениям любых конкурентов.

3) Рик Ньюман, главный деловой корреспондент US World & News Report, прогнозирует, что Rite Aid может не выжить в 2009 году. Rite Aid еще в 2012 году. Прогнозы в 2012 году, похоже, исчезли как Rite Aid, потому что он смог рефинансировать долгосрочные долговые обязательства, а доходы от продаж увеличились.

4) Наркотики также продаются в тысячах супермаркетов, целевых магазинов и складов Costco. Однако в этих магазинах или в Walmart нет окон, через которые можно было бы удобно пропустить рецепт и купить лекарства. Клиенты не смогут забрать свой рецепт в обеденное время или после 19:00 в целевых магазинах или супермаркетах. Они должны быть членами, чтобы покупать лекарства в Costco. Другие могут не заполнять свои рецепты Walmart, потому что они не хотят смешиваться с типичными клиентами Walmart, которые имеют более низкие диапазоны доходов. И некоторые родившиеся во время демографического взрыва не хотят, чтобы их рецепты были заполнены в Target или Walmart, потому что нет удобных стульев для них, чтобы сидеть и ждать лекарств.

5) Розничная торговля лекарственными средствами в некоторой степени контролируется менеджерами по фармацевтическим льготам (PBM). Клиенты обычно получают страховку по рецепту от своих страховых компаний, например, Blue Cross. Эти PBM управляют льготами по рецепту от имени страховых компаний. В 2012 году Walgreens потеряла контракт на сумму более 5 миллиардов долларов с Express Scripts, основной PBM. Выручка Walgreen сразу упала в первом квартале 2012 года, потому что клиенты Express Scripts не могут заполнить свои рецепты в Walgreens. PBM также работают в розничной торговле лекарственными средствами, осуществляя поставки, которые не требуют аренды дорогих торговых площадей. Заказы по рецепту в настоящее время занимают более 20% рынка в общем объеме выручки. Если клиенты меняют свои привычки покупок по почте по почте (таких доказательств нет в 2012 году), это может оказать негативное влияние на работу сети аптек.

6) Многие виды аренды в районах с ураганами и торнадо являются арендой NNN, за исключением кровли и конструкции. Так что, если крыша повреждена, вам придется заплатить за это.

7) Арендатор может переехать в новое место на другой стороне улицы или через улицу после истечения срока действия договора аренды. Этот риск высок, когда недвижимость находится в небольшом городе с низким входным барьером, то есть большим количеством свободной и развитой земли.

8) Арендатор может попросить арендную лицензию, чтобы улучшить свои финансовые результаты в трудную минуту. Вероятность выше, если арендатором является Rite Aid и магазин имеет низкие доходы от продаж и / или выше рыночной арендной платы.

9) Все больше и больше американцев отказываются от своих рецептов, особенно от самых дорогих фирменных лекарств. Это может оказать негативное влияние на выручку от продаж и прибыль аптек, и, как следствие, может закрыть аптеки. Согласно Wolters Kluwer Pharma Solution, компаниям, работающим в сфере здравоохранения, в 2010 году люди с коммерческими планами медицинского обслуживания отказались почти от 1 из 10 новых рецептов на фирменные лекарства. Это было на 88% больше, чем 4 года назад, прямо перед началом рецессии. Эта тенденция отчасти обусловлена ​​увеличением доплат за лекарства известных марок, поскольку работодатели переносят более высокие расходы на страхование своим сотрудникам.

Из 3 аптечных сетей аптеки Walgreens и CVS, как правило, имеют лучшие местоположения — на главных перекрестках, в то время как Rite Aid имеет места менее премиум-класса. В Walgreens работают только лучшие выпускники фармацевтических вузов, а Rite Aid соглашается с выпускниками колледжей, чтобы сэкономить средства. Если возможно, все аптечные сети пытаются заполнить рецепты дженериками, которые имеют более высокую норму прибыли.

1) WalgreensКомпания была основана в 1901 году Чарльзом Уолгрином, старшим в Чикаго. Хотя компания существует уже более 100 лет, большинству магазинов всего 5-10 лет. Это лучшая управляемая компания среди трех аптечных сетей, а также одна из самых уважаемых публичных компаний в США. Компания управляется руководством с проверенным опытом и нанимает лучших выпускников университетов. Благодаря своей исключительной финансовой устойчивости — рейтингу S & P A — и незаменимым местам премиум-класса, недвижимость Walgreens с арендной платой получает самую высокую цену за квадратный метр и / или самый низкий показатель капитализации среди 3 аптечных сетей. Кроме того, Walgreens получает арендную плату за квартиру или очень низкую арендную плату в течение 20–60 лет. Уровень сдерживания часто находится в диапазоне от 5% до 6,5% в 2012 году. Инвесторы, которые покупают Walgreens, имеют тенденцию быть более зрелыми, то есть ближе к пенсионному возрасту. Они ищут безопасные инвестиции, в которых важнее получить арендную плату, чем признание. Они часто сравнивают доходность инвестиций Walgreens с более низкой доходностью казначейских облигаций США или депозитных сертификатов от банков. Walgreens открыла много новых магазинов в 2008 и 2009 годах, поэтому вы можете увидеть много новых магазинов Walgreens для продажи. Это замедлит это расширение в 2010 году и позже и сосредоточится на обновлении существующих магазинов.

2) CVS аптека: Корпорация CVS была основана в Лоуэлле, штат Массачусетс, Стенли Гольдштейном, Сидни Гольдштейном и Ральфом Хоуглендом. Название CVS означает «Магазины потребительских ценностей». С 2009 года CVS имеет около 6300 магазинов в Соединенных Штатах, в основном за счет приобретений. В 2004 году CVS купила 1200 аптек Eckerd в основном в Техасе и Флориде. В 2006 году CVS купила 700 аптек Savon и Osco, в основном в Южной Калифорнии. В 2008 году CVS приобрела 521 магазин Longs Drugs в Калифорнии, на Гавайях, в Неваде и Аризоне за 2,9 миллиарда долларов. Приобретение Long Drugs кажется хорошим, потому что у CVS не было магазинов в Северной Калифорнии и Аризоне. Кроме того, в цену также включена недвижимость. Caremark, одна из крупнейших PBM, также покупается и меняет название на CVS Caremark. Когда CVS купила 1200 магазинов Eckerd, она создала компанию с ограниченной ответственностью, состоящую из одного человека, которая владеет каждым магазином Eckerd. Каждое ООО подписывает договор аренды с владельцем недвижимости. В случае дефолта владелец может по закону иметь дело только с активами LLC, а не с другими активами, принадлежащими CVS. Хотя владелец теряет гарантию на корпоративную собственность CVS, автору не известно ни о каком случае, когда CVS закрывает магазин и не платит арендную плату.

3) Rite-Aid: Rite Aid была основана Алексом Грассом (он умер 27 августа 2009 года в возрасте 82 лет) и открыла свой первый магазин в 1962 году как «Центр скидок Thrif D» в Скрантоне, Пенсильвания. Она была официально зарегистрирована как Rite Aid Corporation и стала публичной в 1968 году. До того, как Алекс Грасс перестал быть президентом и генеральным директором компании в 1995 году, Rite Aid была крупнейшей аптечной сетью в стране по общему количеству магазинов и № 2 по объему выручки. Его сын, Мартин Грасс, вступил во владение, но был отстранен в 1999 году за увеличение дохода Rite Aid в конце 1990-х годов. В настоящее время Rite Aid является финансово слабейшей из трех сетей аптек. В 2007 году Rite-Aid приобрела около 1850 аптек Brooks и Eckerd, в основном вдоль восточного побережья, чтобы догнать Walgreens и CVS. В результате это привело к огромной долгосрочной задолженности и является наиболее используемой сетью аптек, основанной на рыночной стоимости. Интеграция Брукса и Экерда не выглядела хорошо. Доходы от некоторых из этих магазинов упали на целых 20% после перехода на Rite Aid. В 2009 году у Rite-Aid было более 4900 магазинов и более 26 миллиардов долларов дохода. Данные упали в 2010 году до 4780 магазинов и 25,53 млрд долларов США в выручке. 21 января 2009 года Moody's Investor Services понизило Rite Aid с «Caa1» до «Caa2», что на восемь градусов ниже инвестиционного уровня. Обе оценки являются "мусором", что указывает на очень высокий кредитный риск. В 2009 году Rite Aid связался с несколькими владельцами, пытаясь получить лицензию на аренду, чтобы улучшить свои финансовые результаты. В июне 2009 года Rite Aid успешно рефинансировала 1,9 млрд долларов своих долгов. В 2012 году Rite Aid использует контрактную задачу Walgreens с Express Scripts. Продажи в том же магазине увеличились на 2,2%, 3,2% и 3,6% в январе, феврале и марте 2012 года, соответственно. Rite Aid все еще теряет деньги в 2012 налоговом году, который закончился 3 марта 2012 года. теряет меньше, $ 0,43 на акцию в 2012 году. По сравнению с $ 0,64 на акцию в 2011 налоговом году. Компания ожидает лучших перспектив на 2013 финансовый год.

Что нужно учитывать при инвестировании в аптеку

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, арендуемую аптечными сетями, вот несколько вещей, которые следует учитывать:

1. Если вы хотите инвестировать с низким уровнем риска, используйте Walgreens. В стабильных или растущих районах степень безопасности одинакова, независимо от того, находится ли недвижимость в Калифорнии, где у вас есть ограничение в 5,5%, или в Техасе, где вы можете получить ограничение в 6,5%. Таким образом, инвестиции в недвижимость в Калифорнии не приносят существенной выгоды, поскольку стоимость недвижимости основывается, главным образом, на уровне капитализации. Похоже, что в 2012 году предлагаемая ставка капитализации снизилась с 7,5% -8,4% в 2009 году до 5,5% -6,5% для новых магазинов.

2. Если вы хотите больше рисковать, используйте Rite-Aid. Некоторые объекты за пределами Калифорнии могут предлагать до 9% ставки капитализации в 2012 году. Тем не менее, среди 3 сетей лекарств Rite Aid с вероятностью падения 10,5% в 2010 году. В случае банкротства Rite Aid имеет возможность выбирать и выбирать места для сохранения. и которые заканчивают аренду. Чтобы минимизировать риск закрытия магазина, выберите место с высокими продажами и низким отношением арендной платы к выручке.

3. Финансирование должно быть важным фактором. Хотя ограничивающий фактор для Walgreens ниже, чем для Rite Aid, вы сможете получить лучшие цены и условия для Walgreens.

4. Если вы не консервативный инвестор или не рискуете, вы можете обратиться в аптеку CVS. Имеет кредитный рейтинг BBB + S & P. Коэффициент капитализации выше, чем у Walgreens, но ниже, чем у Rite Aid. Некоторые договоры аренды могут предлагать более выгодные арендные ставки. С другой стороны, некоторые аренды CVS, особенно для недвижимости в ураганных районах, например, Флорида, на самом деле не являются арендой NNN, в которой владельцы несут ответственность за кровлю и строительство. Поэтому убедитесь, что вы снизили коэффициент ограничения соответственно. В некоторых местах CVS есть Minuteclinic, на которой работают зарегистрированные медсестры. Так как эта идея клиники была введена недавно, неясно, является ли наличие клиники при CVS плюсом или минусом в нижней части магазина.

5. Все 3 аптечные сети имеют схожие требования. Каждый хочет иметь хорошо видимую, независимую прямоугольную недвижимость площадью около 10 000–14 500 SF на участке 1,5–2 акра, предпочтительно на углу с около 75–80 парковочными местами в условиях растущего и интенсивного движения. Все требуют прохождения недвижимости. Вот почему вы должны избегать покупки встроенной недвижимости, то есть не автономной недвижимости и без окон доступа. Вполне вероятно, что эти аптеки не захотят продлевать аренду, если только имущество не находится в густонаселенном районе и поблизости нет свободных мест. Кроме того, если вы покупаете недвижимость, которая не соответствует новым требованиям, таким как транзит, у вас могут возникнуть проблемы с получением финансирования, поскольку кредиторы знают об этих требованиях.

6. Если аптека открыта 24 часа в сутки, она находится в лучшем месте. Аптечные сети не открывают магазин 24 часа в сутки, если только это место не привлекает покупателей.

7. Многие объекты недвижимости можно арендовать в процентах, т. Е. Арендодатель может получить дополнительную арендную плату, когда годовой доход от магазина превышает определенное значение, например 5 млн. Долл. Однако из дохода, используемого для расчета процента арендной платы, часто исключают длинный список сайтов, например вино и напитки. газированный, табак, товары, проданные после 22.00, лекарства, оплачиваемые по государственным программам. Исключенные доходы от продаж могут составлять до 70% валового дохода магазина. В результате автор увидел только 2 магазина, где домовладелец может получить дополнительный процент от арендной платы. Магазин с процентной арендой обязан уведомить владельца о годовой распродаже. Как инвесторы, вы хотите инвестировать в магазин с высокими валовыми продажами, например, более 500 долларов за квадратный фут в год. Кроме того, вы также хотите проверить соотношение арендной платы и выручки. Если это число находится в диапазоне 2-4%, магазин может быть очень прибыльным, поэтому вероятность закрытия магазина низкая.

8. Неважно, насколько хороши арендаторы, избегайте инвестиций в водопады, такие как Детройт и / или районы с низким уровнем дохода или небольшие города с населением менее 30 000 в радиусе 5 миль. В маленьком городе это может быть единственная аптека в городе, которая приобретает большую часть рынка. Однако, если конкурент открывает новое местоположение в области, это может серьезно повлиять на доход. Кроме того, арендатор всегда может переехать в другое место по дороге после истечения срока аренды, поскольку в небольшом городе существует низкий въездной барьер. Эти свойства теперь легко купить, а потом сложно продать. Когда кредитный рынок ограничен, у вас могут возникнуть проблемы с поиском кредитора для финансирования этих объектов.

9. У многих свойств есть существующий кредит, который покупатель должен взять. Если у вас есть фондовая биржа 1031, подумайте дважды о покупке этой недвижимости. Вы должны четко понимать требования кредиторов для принятия займов, прежде чем продолжить. Если вы не принимаете существующий кредит (при условии, что существующий кредит намного сложнее, чем получение нового кредита), у вас может не хватить времени, чтобы обменять свои 1031 и, возможно, окупить прирост капитала.

10. За некоторыми исключениями, аптечные сети не владеют магазинами, которые они занимают по нескольким причинам. Вот только некоторые из них:

— Они знают аптечный бизнес, но не знают недвижимости. Инвесторы на фондовом рынке также не хотят, чтобы Walgreens стала инвестиционной компанией в сфере недвижимости.

— Владение недвижимостью потребует от них долгосрочных долгов, что не является блестящей идеей для котируемой компании.

11. Около 10% аптечной недвижимости для продажи и, как правило, аптеки CVS требуют очень небольшого капитала, например, 10% от покупной цены. Однако вы должны принять существующий полностью амортизированный кредит с нулевым денежным потоком. Это означает, что вся арендная плата, выплачиваемая арендатором, должна использоваться для погашения кредита. Ставки капитализации могут быть в диапазоне 7-9%, а процентная ставка по кредиту может быть привлекательной в диапазоне от 5,5% до 6%. Поэтому инвестор выплачивает кредит через 10–20 лет. Тем не менее, у вас нет положительного денежного потока. Это требует привлечения внешних денежных средств для уплаты подоходного налога с прибыли от аренды (разница между арендной платой и процентами по ипотеке). Чем дольше вы владеете недвижимостью, тем больше денег вам придется платить подоходным налогам извне, так как проценты по вашей ипотеке снизятся к концу. Так кто же будет покупать такую ​​недвижимость?

— Инвесторы, которые несут значительные убытки от других объектов недвижимости. Приобретая эту недвижимость с нулевым денежным потоком, они могут компенсировать доход аптечного арендатора от убытков от других инвестиционных объектов. Например, недвижимость получает 105 000 долларов США прибыли от аренды в год, а инвестор также несет убытки в размере 100 000 долларов США от других объектов недвижимости. В результате общая налогооблагаемая прибыль составляет всего 5000 долларов.

— Информированные инвесторы, которые не думают, что им нужно собрать дополнительные деньги для уплаты подоходного налога.

Думать из коробки

Если вы придаете слишком большое значение рейтингу S & P арендаторов, вы можете в конечном итоге пойти на большой риск или потерять хорошие возможности.

  1. Хорошее местоположение должно быть ключом к решению, в какую аптеку вкладывать средства. Часто говорят, что плохая компания должна преуспеть в отличном месте, в то время как лучший арендатор потерпит неудачу в плохом месте. Магазин Walgreens, который будет закрыт позже (да, Walgreens закрыл 119 магазинов в 2007 году) по-прежнему является плохой инвестицией, хотя Walgreens по-прежнему платит арендную плату вовремя. Таким образом, вы не хотите слепо вкладывать средства в аптеку только потому, что на здании есть знак Walgreens.
  2. Ни одна компания не настолько сумасшедшая, чтобы закрыть выгодное местоположение. Ракетные знания не требуют понимания того, что финансово слабая компания, такая как Rite Aid, сделает все возможное, чтобы сохранить прибыльное местоположение открытым. С другой стороны, финансово сильным Walgreens понадобится обоснование, чтобы сохранить убыточное местоположение открытым. Итак, как вы определяете, выгодно ли расположение аптеки или арендатор не обязан раскрывать отчет о доходах? Ответ: ты не можешь. Тем не менее, вы можете угадать на основе годовой валовой выручки от магазина, которая часто сообщается владельцу в соответствии с процентом аренды. Благодаря валовым доходам вы можете определить соотношение арендной платы и дохода. Чем ниже коэффициент, тем выше вероятность того, что магазин будет прибыльным. Например, если годовая базовая арендная плата составляет 250 000 долларов США, а валовой доход от магазина — 5 миллионов долларов США, то отношение арендной платы к доходу составляет 5%. Как правило, трудно получить прибыль, если коэффициент превышает 8%. Więc jeśli zobaczysz Rite Aid z 3% współczynnikiem czynszu do dochodu, to wiesz, że jest to bardzo opłacalna lokalizacja. Jeśli Rite Aid ogłosi bankructwo, utrzyma tę lokalizację otwartą i nadal będzie płacić czynsz. Jeśli zobaczysz aptekę Rite Aid z 3% współczynnikiem czynszu do dochodu oferującym 10% ograniczenia, są szanse, że jest to inwestycja niskiego ryzyka z dobrymi zwrotami, a najemca najprawdopodobniej przedłuży umowę najmu. Słabość gwarancji korporacyjnej ze strony Rite Aid prawdopodobnie nie jest tak krytyczna, a ryzyko posiadania Rite Aid jako najemcy nie jest tak znaczące.
  3. Apteki z nowymi 25-letnimi umowami najmu sprzedają się zwykle po niższych limitach, np. 6–7% ograniczenia w nowych sklepach w porównaniu do 8,0–8,5% ograniczenia w ustalonych lokalizacjach, a na wynajem pozostało 5–10 lat. Wynika to z faktu, że inwestorzy obawiają się, że najemcy mogą nie przedłużać umów najmu. Niestety, kredytodawcy również boją się tego samego! W rezultacie wielu kredytodawców nie będzie finansować aptek z 2-3-letnim okresem wynajmu. Fakt, że drogerie z nowymi umowami najmu mają premię od ceny, oznacza, że ​​mają one potencjał amortyzacji o 20% (kupując nowe przy 6% kapitalizacji i sprzedając przy 7,5% kapitalizacji, kiedy umowy najmu pozostały 8 lat). Niektórzy inwestorzy nie będą rozważać inwestycji w drogeriach, których okres najmu wynosi 5–10 lat. Mogą po prostu zignorować fakt, że utworzone sklepy mogą znajdować się w niezastąpionych lokalizacjach o bardzo dużej sprzedaży. Najemcy po prostu nie mają innego wyjścia niż przedłużenie umowy najmu.